Ипотека на долю в квартире в Москве

Можно ли купить долевую собственность в ипотеку

Ипотечный кредит обычно оформляется на приобретение целого объекта недвижимости: квартиры, дома, офисного помещения и т. д. Но на российском рынке недвижимости в продаже есть помещения, которые реализуются частями: 1/2 квартиры, 3/8 дома и т. д. Долевое соотношение может быть различным. Это зависит от количества собственников. Такая недвижимость имеет особый юридический статус и может быть использована своими владельцами только при соблюдении определенных условий. О том, в каком случае допускается отчуждение и реально ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире, расскажем в нашей статье.

Долевая собственность имеет особый режим пользования общим имуществом

Особенности приобретения долей

Долевая собственность распространена на всей территории нашей страны. Она может возникнуть, к примеру, при наследовании, когда у одного наследодателя несколько наследников, и имущество делится между ними в соответствии с их законодательными правами. Другой пример — раздел совместного имущества супругов. Выдел доли может производиться не только после расторжения брака, но и в случае взыскания долга в судебном порядке. К долевому владению также относятся и коммунальные квартиры. То есть ситуации, когда одной квартирой владеют несколько человек, могут быть разными, и не всегда собственники являются родственниками. Продать свою долю в общем жилом помещении совладелец может в любой момент. Но особенность такой сделки в том, что на ее проведение нужно получить согласие других участников. Для этого необходимо направить письменное извещение, в котором указывается, по какой цене возможна покупка. Если остальные владельцы отказываются, продавать часть квартиры можно любому третьему лицу. Но только по той цене, которая предлагалась совладельцам. Если это условие не соблюсти, сделка может быть оспорена в суде.

Как оформить долевую ипотеку

Отметим, что программы ипотечного кредитования на часть квартиры предоставляют только некоторые банки. Наибольшую вероятность одобрения заявки можно получить в следующих случаях.

• Покупка второй или последующих долей — то есть, когда у заемщика уже есть доля, и он хочет приобрести другие части.
• Приобретение последней части, чтобы стать единоличным владельцем — часто такие ситуации бывают, когда помещение разделено на половины. Банки охотнее кредитуют такие сделки, поскольку чтобы выкупить долю, не нужно согласие других участников.
• Покупка выделенной доли. Здесь речь идет о том, что заемщик может купить не абстрактную часть квартиры, а конкретную комнату.

Оформление таких ипотечных сделок включает в себя все этапы, что и при заключении обычного жилищного кредита:

• Подача заявки.
• Ожидание решения.
• Сбор всех необходимых документов.
• Утверждение банком объекта недвижимости.
• Подписание договора и регистрация сделки в Росреестре.

Купить по такой схеме можно только вторичное жилье. В строящихся домах или сданных в эксплуатацию новостройках такие операции не допускаются. Поскольку ипотека предполагает, что приобретенное помещение находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен — необходимо обратить внимание на следующие нюансы. Наложить обременение только на часть жилого помещения нельзя. На время кредитования под залог должна быть передана вся квартира. И поскольку собственность долевая, на это также потребуется согласие всех ее участников. Исключение составляет только выкуп последней доли в квартире, когда других совладельцев нет. Что делать, если другие участники не согласны на передачу помещения? Заставить их это сделать каким-либо законным способом не получится. Если у заемщика есть в собственности другая недвижимость, можно взять ипотеку под залог этого объекта. Если нет, значит, покупка именно этой доли вам не подходит, и необходимо искать альтернативные варианты. Поэтому все организационные моменты с другими совладельцами необходимо обсуждать и решать до обращения в банк.

Какие банки дают ипотеку на покупку доли

Обращаться нужно в те учреждения, где заемщикам предлагаются ипотечные займы на покупку вторички. Отметим, что помещение должно обладать определенными характеристиками:

• находиться в доме, не утвержденном для сноса,
• квартира не должна быть в аварийном состоянии: ни один кредитор не разрешит брать квартиру, требующую капитального ремонта,
• жилье не должно быть в аресте, проходить в качестве вещественного доказательства по уголовному делу, иметь обременений и т.д.

Также необходимо проверить юридическую чистоту квартиры: запросить архивные выписки о всех проживающих, проверить по реестру совершенные сделки и т. д. Это необходимо для того, чтобы через какое-то время не появился наследник, которого не нашли о ведении наследственного дела, или другие заявители, работающие на Крайнем Севере, претендующие на это помещение.

Как банки определяют размер кредитного лимита?

При покупке недвижимости обязательным этапом является ее оценка. Эксперт осматривает объект и делает заключение о справедливости цены, за которую его предлагается приобрести. Исходя из этой стоимости банк устанавливает кредитный лимит. Как правило, получить в долг можно не больше 90%. Погашение такого займа производится равными платежами на протяжении всего срока кредитования. В некоторых банках при заключении договора можно выбрать дифференцированную схему выплаты, которая более выгодна для заемщика. Если пользователь допускает две и более просрочки — банк обращается в суд с иском о взыскании имущества и реализации объекта недвижимости.